由于购房资格解决时间存在不确定因素，双方会在押金返还方面产生争议。房地产公司称买方单方违约，并声称押金将被没收且押金不予退还，而买方则称合同目的无法实现。合同解除后，押金将退还。首先我想到了民法典第533条规定，因情势变化应当终止合同，但本案不能适用这一点，因为认购书签署后限购政策并未发生变化。

本案中，《认购书》明确规定，双方因不具备购房资格等原因无法签订《商品房销售合同》的，责任由认购人承担。订户支付的押金将不予退还。作为一个房地产公司，作为一个购房者，明知道自己没有资格买房，却要我签认购书。这是一个重大错误。

1、认购证券退费

被告作为房地产开发商，在签署认购书时应当履行合理审查义务。在限购政策下，被告不但没有审查购房者的购房资格，而且在明知原告不具备购房资格的情况下还与原告签订了认购书。因此，原、被告双方均未签订《商品房买卖合同》，导致涉案认购文件的合同目的未能实现，均存在过错。因此，被告无权因不退还押金而向原告主张违约责任。在认购阶段，购房者必须确认自己是否具备购房资格。房地产公司只是在签订商品房销售合同前确认其是否具备购房资格。

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房地产公司作为商品房销售者，有审慎义务，认真审查和关注购房者是否具备购房资格、是否可以签订购房合同。它在签订合同的过程中犯了重大错误。 xx公司明知xx不具备购房资格，仍诱导其签订房屋买卖合同。因涉案合同无法继续履行而存在过错。 xx公司无法按照认购函及补充协议的要求适用保证金罚金。一审责令xx公司退还押金并无不当。

3、认购证书

由于长沙的限购政策（一般要求连续两年以上缴纳社保），购房者本身没有购房资格，却又想在长沙买房。这时，房产销售人员会明示或暗示可以通过一定的渠道进行。解决购房资质问题，为确保交易完成，双方会签署认购书，然后要求购房者缴纳数万元作为押金进行担保交易。

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第四条出卖人以认购、订购、预约等方式接受买受人支付的定金作为订立商品房买卖合同的担保，因当事人一方原因致使商品房买卖合同不能订立的，按照存款法律规定办理；因双方原因无法订立商品房销售合同的，出卖人应当将定金退还给买受人。

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原告未向本院提交证据证明被告明知自己不具备购房资格，也未按约定支付首付款。其也未向本院提交证据证明被告因财务问题而做出相关承诺。承担未能提供证据的法律后果。购房者没有任何证据证明房地产公司在签署认购书之前就知道他不具备购房资格。

xx因不符合长沙市住房限购政策，不具备购房资格。其与公司签署的涉案商品房认购书违反国家住房限购政策，进而导致违反公序良俗。这是无效的民事法律行为。即本院确认涉案商品房认购书为无效合同。